【初心者必見】オルタナティブ投資とは？仕組みや魅力をわかりやすく解説

オルタナティブ投資とは、上場株式や債券といった伝統的な資産以外の「代替資産」に投資することです。

オルタナティブ（Alternative）は「代わりの」という意味で、株式や債券とは異なる値動きをする資産を取り入れることで、資産全体の分散を図る考え方です。

以前は機関投資家が中心でしたが、現在は個人投資家が検討できる商品もあります。

日本でも、公的年金の積立金を運用するGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）が、2013年度からオルタナティブ資産に投資しています。^[2]

2025〜2029年度の中期計画では、資産全体の5%を上限に、インフラ、プライベート・エクイティ、不動産の運用を行うこととされています。^[2]

伝統的資産とオルタナティブ資産の主な違いは、次のとおりです。

まずは、オルタナティブ投資がどのような資産を指すのか、その範囲を確認しましょう。

「株と債券以外」のすべてがオルタナティブ投資

株式と債券に当てはまらない投資対象は、広くオルタナティブ投資に分類されます。

伝統的資産とは、証券取引所で日々売買されている上場株式や、国や企業が発行する債券のことです。

これらは売買しやすく価格もわかりやすい一方、株式市場全体が下落する局面では、同じように値下がりしやすい面があります。

オルタナティブ投資には、不動産、プライベート・エクイティ（未公開株）、プライベート・クレジット（非公開企業などへの融資）、インフラ、コモディティ（金など）、ヘッジファンドなどが含まれます。

市場で毎日価格がつかない資産も多く、株式市場とは異なる値動きをすることがあります。

※ヘッジファンドやプライベート・エクイティなどは、Waltonが提供する商品ではありません。

身近な例：金（ゴールド）、時計、不動産も仲間

オルタナティブ投資は特別なものではなく、金（ゴールド）や不動産、高級時計なども代表的な例です。

金は、昔から価値を保存する手段として使われてきた実物資産です。居住用や事業用の不動産、美術品やワインなども、オルタナティブ資産に含まれます。

これらに共通するのは、現物があり、実生活や実体経済に結びついた需要があることです。ただし、現物資産であっても価格は変動し、売りたいときにすぐ売れるとは限りません。

オルタナティブ投資が検討される主な理由は、「分散」「インフレへの備え」「インカムの獲得」の3つです。

資産を一つの市場に集中させると、その市場が大きく下落したときに資産全体が影響を受けます。値動きの異なる資産を組み合わせることで、資産全体の価格変動を抑える効果が期待されています。

3つ目の「インカムの獲得」は、不動産の賃料や、融資から得られる利息などを収益源とする考え方です。株式の配当や債券の利息とは異なる収益源を持つことで、収益の柱を増やすことが期待されています。

ただし、利息や分配が必ず得られるわけではなく、借り手の返済が滞るなどのリスクもあります。

ここでは、「分散」と「インフレへの備え」について詳しく見ていきます。

株が下がっても「道連れ」になりにくい（分散効果）

オルタナティブ投資は株式とは異なる値動きをすることがあり、株価が下がる局面でも一緒に下がる「道連れ」になりにくいことが期待されています。

株式市場は、景気や金利、地政学リスクなどの影響で一斉に下落することがあります。保有資産のすべてが株式であれば、その影響をそのまま受けてしまいます。

たとえば米国のプライベート不動産（NCREIF Fund Index–Open End Diversified Core Equity）は、2000〜2020年（2020年12月時点）に株式との相関係数が0.14、債券とは−0.12でした（TIAA）。^[3]

相関係数が0に近いほど、値動きの関係が弱いことを示します。

※値動きが連動しないことを保証するものではなく、分散効果を保証するものではありません。過去の実績であり、将来の値動きを保証するものではありません。

なお、非上場の資産は時価評価の頻度が低いため、値動きが小さく見える面もあります。

物価の上昇（インフレ）に負けない強さがある

不動産や土地などの実物資産は、インフレへの備えとして検討されることがあります。

インフレ（物価上昇）が進むと、現金や預金の実質的な価値は目減りします。決まった利息を受け取る債券も、物価上昇の局面では実質的な価値が下がることがあります。

不動産などの実物資産は、賃料や販売価格に物価の上昇を反映できる場合があり、インフレに強いとされる資産クラスの一つです。^[3]

※インフレへの備えとしての効果を保証するものではありません。

米国の土地への投資は、「住宅を建てるための土地を、住宅建設業者に供給する」という、実体経済に基づいた仕組みで、投資対象のイメージをつかみやすい投資です。

米国では住宅の供給不足が続いており、Realtor.comの推計では、2025年時点の住宅不足は約400万戸とされています（2026年3月公表）。^[4]これは住宅全体の不足数です。

住宅を求める若い世代の人口も厚く、2024年の15〜44歳の人口は、米国が総人口の約40%（約1億3,630万人）でした。^[5]日本は約32%（約3,910万人）です。^[6]

※将来の市況を保証するものではありません。

仕組みがシンプル：「土地を仕入れ、価値を高めて売却するビジネスモデル」

米国の土地投資の基本は、土地を取得し、開発の準備を進めたうえで、住宅建設業者（ホームビルダー）に売却する仕組みです。

US マイホーム・ファンドは、投資先ファンドを通じて特別目的ビークル（SPV）が米国の土地に投資する、ファンド・オブ・ファンズ方式をとっています。^[7]

資産の約3分の2を不動産担保に基づく資金提供（収益を生むプライベートローン）に、残りを直接的な土地所有に配分する方針です。^[8]

インカムゲインの仕組みでは、後払い契約などを通じて、返金不要の手付金やプレミアム利息（金利収益）を受け取り、これを定期分配の主な原資とすることを目指します。^[9]分配が行われる保証はありません。^[7]

キャピタルゲインの仕組みでは、住宅建設業者などに代わって土地を取得し、引き渡し時の現金化を目指します。^[9]

土地の取得時には、ホームビルダーから早期に購入意向を取り付け、段階的な売却を定めた土地売買契約の締結につなげるとされています。^[7]ただし、購入意向は売却を約束するものではありません。

実体のある資産：地図アプリでも所在地を確認できる投資先

土地への投資は、地図アプリなどで所在地や周辺の開発状況を確認できるため、投資先の実体をイメージしやすい点が特徴です。

2026年5月末時点の投資先は、ペンシルベニア州の「Mi Place」（55.1%）とフロリダ州の「Palmera at Wellen Park」（44.9%）の2件で、いずれも開発中です。^[7]

比率は投資先ファンドの資本配分比率です。

投資先の場所や開発の様子を具体的に確認できることは、仕組みを理解するうえでの助けになります。

※現物資産であることが元本保証や流動性を意味するものではありません。

投資を検討する際は、目標とするリターンだけでなく、換金の制限、元本割れのリスク、為替、費用を確認することが大切です。

リスクのない投資はありません。土地を対象とするファンドには、上場株式や預金とは異なる制約があります。主なリスクは次のとおりです。

・元本割れのリスク：土地の価格や売却の状況によって、投資元本を割り込むことがあります。

・流動性のリスク：一定期間は換金できず、その後も換金の機会が限られます。

・為替のリスク：米ドル建ての資産は、円高になると円換算の価値が下がります。

・費用：購入時や運用中、換金時に手数料や費用がかかり、リターンを押し下げる要因になります。

個人がオルタナティブ投資に触れる主な方法には、次のようなものがあります。商品によって、換金のしやすさや最低投資額が大きく異なります。

※REIT、ETF、ほかの投資信託は、Waltonが提供する商品ではありません。

オルタナティブ投資は、次のような方に向いていると考えられます。

・数年単位で使う予定のない余裕資金がある

・株式や債券とは異なる値動きをする資産で分散を図りたい

・換金の制限や費用、為替の影響を理解したうえで、長期で保有できる

反対に、近いうちに使う予定の資金を運用したい方や、元本の確保を最優先にしたい方、値動きを日々確認して売買したい方には、向いていないことがあります。

US マイホーム・ファンドの信託期間は2025年11月1日から6年間で、管理会社の判断で1年延長できます。^[10]運用開始後、2029年3月末日まではロックアップ期間として買戻し（換金）ができません。^[11]

その後は毎年4月・10月の最初のファンド営業日が買戻日となり、原則として3か月前までに請求します。^[10]

買戻しが純資産価額の3%を超えるときは、3%の範囲内に按分方式で制限されることがあり、請求どおりに買い戻されない場合があります。^[10]

47年以上にわたり土地事業を手がけるWalton

プロジェクトマネジャーを務める米国の Walton Global Holdings LLC（以下、ウォルトン）は、1979年創業で、47年以上の事業実績があります（2026年10月時点）。^[12]

ウォルトンは、カナダと米国で土地の取得・管理を行い、住宅建設業者などに土地を供給しています。^[12]管理する土地は北米全域で8万500エーカー超で、うち90%が米国にあります（2026年10月時点）。^[13]

2026年9月時点で、全米上位20社のホームビルダーのうち15社（D.R. Horton、Lennar、PulteGroup、NVR、Meritage Homes、Taylor Morrison、KB Home、Toll Brothers、Century Communities、Clayton Properties Group、M/I Homes、DRB Group、David Weekley Homes、Stanley Martin Homes、LGI Homes）と取引実績があります。^[14]

※過去の実績は将来の成果を保証するものではありません。

なお、ファンドの管理会社・投資運用会社はGRTキャピタル・マネジメント・リミテッドで、ウォルトンが運用しているわけではありません。主な条件と費用は次のとおりです。

1口当たり純資産価格は米ドル建てで算出されるため、円で受け取る場合は為替相場の影響を受け、円換算で元本を割り込むことがあります。^[10]

管理会社・受託会社に分配金を支払う法的義務はなく、分配が行われる保証はありません。^[10]余裕資金の範囲で、ご自身のリスク許容度に合わせて検討することが大切です。

オルタナティブ投資は、株式や債券とは異なる値動きをする資産を取り入れ、資産全体の分散やインフレへの備えを図る考え方です。

米国の土地に投資する仕組みは、住宅不足という需要を背景に、土地を取得して住宅建設業者に供給するという点で、初心者にもイメージしやすい投資の一つです。^[18]

一方で、換金の制限や元本割れ、為替、費用などのリスクもあるため、仕組みと条件を確認したうえで検討することが大切です。

Waltonは、カナダと米国で土地の開発・管理を行っています。^[19]

資産運用の選択肢を整理したい方は、Walton Global株式会社が開催するセミナーや個別相談で、Waltonの事業についてご確認ください（個別の投資助言は行いません）。